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买房必看——用数据分析等额本金和等额本息

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最近考虑买房,因为要贷款,就想了解一下还款方式中等额本金和等额本息哪个好?网上搜索比较一致的说法是等额本金,前期负担重些,后期负担小些,总的利息较少,大家比较推荐。等额本息每月还款相同,前期主要是还利息,压力小些,但是总的利息更多。可是如果又考虑到每月还完房贷后,剩下的钱可以做一些理财方面的收益,前期还的少,本钱就多了,不仔细算一下还真不行了。

要搞定这个问题,我想得先搞明白一下等额本金和等额本息的计算方式,然后再加入每月的收益和理财情况。

等额本金

等额本金就是说每个月还款的本金一样,再加上利息就是每月的还款额,因为本金越还贷款总额就越少,利息也就越来越少,所以等额本金这种还款方式就是越还越少。

        header("Content-type: text/html; charset=utf-8");

        $dkm     = 240; //贷款月数,20年就是240个月
        $dkTotal = 700000; //贷款总额
        $dknl    = 0.0515;  //贷款年利率

        $em      = $dkTotal / $dkm; //每个月还款本金
        $lxTotal = 0; //总利息
        for ($i = 0; $i < $dkm; $i++) {
            $lx      = $dkTotal * $dknl / 12; //每月还款利息
            echo "第" . ($i + 1) . "期", " 本金:", $em, " 利息:" . $lx, " 总额:" . ($em + $lx), "<br />";
            $dkTotal -= $em;
            $lxTotal = $lxTotal + $lx;
        }
        echo "总利息:" . $lxTotal;
等额本金还款详情

等额本金还款详情

通过酱紫计算后,发现出来的结果和网上的房贷计算器是一致的,我知道酱紫算是没有问题的。可以看到每月还款的本金是2916.67元,总利息为362002.08元。

等额本息

等额本息,意思就是每月还款的本金加上利息都是一样的,网上搜索到了相关的算法规则。

        header("Content-type: text/html; charset=utf-8");
        $dkm     = 240; //贷款月数,20年就是240个月
        $dkTotal = 700000; //贷款总额
        $dknl    = 0.0515;  //贷款年利率
        $emTotal = $dkTotal * $dknl / 12 * pow(1 + $dknl / 12, $dkm) / (pow(1 + $dknl / 12, $dkm) - 1); //每月还款金额
        $lxTotal = 0; //总利息
        for ($i = 0; $i < $dkm; $i++) {
            $lx      = $dkTotal * $dknl / 12;   //每月还款利息
            $em      = $emTotal - $lx;  //每月还款本金
            echo "第" . ($i + 1) . "期", " 本金:", $em, " 利息:" . $lx, " 总额:" . $emTotal, "<br />";
            $dkTotal = $dkTotal - $em;
            $lxTotal = $lxTotal + $lx;
        }
        echo "总利息:" . $lxTotal;
等额本息还款详情

等额本息还款详情

可以看到每月还款为4677.89元,利息一开始多,后来越来越少;本金一开始少,后面越来越多。总利息为:422693.83

上面两种方式一比较,等额本息比等额本金的总利息高出60691.75元,所以一般大家都会认同用等额本金的方式,但是考虑到理财方面的一些收益,如果手里现钱多一些。投资一些理财产品是否也能赚到更多的收益呢?带着这个想法,在上面计算等额本金和等额本息的基础上,我增加上了理财收益的部分。

理财收益

假定我们每个月收入扣除所有开销还剩下7000元用来还房贷,假定咱们投资理财年均利率可以达到6%。每个月的还掉房贷后的剩余用来理财。

理财收益表头

理财收益表头

表格的头大概是这样,总的来说每月剩下的钱就是

期初总额+每月收入+理财收益 - 房贷总额

每个月的期初和上个月的期末是一样的。

来看下等额本金还款的情况:

header("Content-type: text/html; charset=utf-8");
        $dkTotal = 700000; //贷款总额
        $dknl    = 0.0515; //贷款年利率
        $dkm     = 240; //贷款期数
        $em      = $dkTotal / $dkm; //每月还款本金
        $ckTotal = 0; //手头现金
        $cknl    = 0.06; //理财年均收益
        $emIncoming = 7000; //每月扣除除房贷外的其余花费的收入
        $data = array();
        for ($i = 0; $i < $dkm; $i++) {
            $tmp         = array(
                "期数"   => $i + 1,
                "期初总额" => round($ckTotal, 2),
                "每月收入" => $emIncoming,
                "理财收益" => round(($ckTotal + $emIncoming) * (pow(1 + $cknl, 1 / 12) - 1), 2),
                "房贷本金" => round($em, 2),
                "房贷利息" => round($dkTotal * ($dknl / 12), 2),
                "房贷总额" => "0",
                "期末总额" => "",
            );
            $tmp['房贷总额'] = $tmp['房贷本金'] + $tmp['房贷利息'];
            $tmp['期末总额'] = round($tmp['期初总额'] + $tmp['每月收入'] + $tmp['理财收益'] - $tmp['房贷总额'], 2);
            $data[]      = $tmp;
            $ckTotal = $tmp['期末总额'];
            $dkTotal = round($dkTotal - $tmp['房贷本金'], 2);
        }
        echo "<table border='1'><tr>";
        $titles = array_keys($data[0]);
        foreach ($titles as $title) {
            echo "<th>" . $title . "</th>";
        }
        echo "</tr>";
        foreach ($data as $row) {
            echo "<tr>";
            foreach ($row as $r) {
                echo "<th>" . $r . "</th>";
            }
            echo "</tr>";
        }
        echo "</table>";

理财收益等额本金法

理财收益等额本金法

到期后,剩余105万左右。

再看下等额本息情况:

        header("Content-type: text/html; charset=utf-8");
        $dkTotal = 700000; //贷款总额
        $dknl    = 0.0515; //贷款年利率
        $dkm     = 240; //贷款期数
        $em      = $dkTotal * $dknl / 12 * pow(1 + $dknl / 12, $dkm) / (pow(1 + $dknl / 12, $dkm) - 1); //每月还款金额
        $ckTotal = 0; //手头现金
        $cknl    = 0.06; //理财年均收益
        $emIncoming = 7000; //每月扣除除房贷外的其余花费的收入
        $data = array();
        for ($i = 0; $i < $dkm; $i++) {
            $tmp = array(
                "期数"   => $i + 1,
                "期初总额" => round($ckTotal, 2),
                "每月收入" => $emIncoming,
                "理财收益" => round(($ckTotal + $emIncoming) * (pow(1 + $cknl, 1 / 12) - 1), 2),
                "房贷本金" => "0",
                "房贷利息" => round($dkTotal * ($dknl / 12)),
                "房贷总额" => round($em, 2),
                "期末总额" => "",
            );
            $tmp['房贷本金'] = round($tmp['房贷总额'] - $tmp['房贷利息'], 2);
            $tmp['期末总额'] = round($tmp['期初总额'] + $tmp['每月收入'] + $tmp['理财收益'] - $tmp['房贷总额'], 2);
            $data[]      = $tmp;
            $ckTotal = $tmp['期末总额'];
            $dkTotal = round($dkTotal - $tmp['房贷本金'], 2);
        }
        echo "<table border='1'><tr>";
        $titles = array_keys($data[0]);
        foreach ($titles as $title) {
            echo "<th>" . $title . "</th>";
        }
        echo "</tr>";
        foreach ($data as $row) {
            echo "<tr>";
            foreach ($row as $r) {
                echo "<th>" . $r . "</th>";
            }
            echo "</tr>";
        }
        echo "</table>";
理财收益等额本息法

理财收益等额本息法

可以看到到期末之后,有106万金额左右

结果比较意外,等额本息到最后的总金额会高于等额本金的,这个也验证了上面的想法,一开始还的钱少,理财的收益就多了。不过这个差距不是很大,总体上来讲是差不多的。

本来以为酱紫就结束了,但是后来考虑到理财收益的方面并不一定能达到预计的年均6%,那么按照最简单的理财方式年均3%(某宝的年均利率)呢?经过计算,等额本金的方式最后是79万,等额本息的方式最后是76万。和上面的情况相反,等额本金多了3万。

总结

经过这样一分析,才考虑到如果比较会理财,理财年均收益能大于贷款利息的话,用等额本息是更好的,小伙们可以将理财年均收益改成7%,8%试试,差距应当是会更大的。

如果不太会理财,就算按照某宝的理财收益来算的话,20年后也才差3万左右,等额本金和等额本息都是可以考虑的。在这个基础上再给个建议,如果考虑到随着年龄增长,收入会降低的话,可以考虑等额本金,前期压力大些没事,趁年轻身体好多努力努力,后续压力就小了。如果是稳定的公职人员或者事业单位的人员,可以考虑等额本息前期压力就不会这么大的。

当然还有一个考虑是可能提前还款,一直欠着钱心里总是不爽的,当然这种主要是针对不太会理财的小伙们的,要是理财收益能超过贷款利率谁会提前还款呢?如果有提前还款的计划,因为等额本息前期还利息多,本金少,这种提前还款非常不划算的。如果有这种考虑的小伙们还是建议用等额本金。

这边是用PHP来进行分析,要是会php的话可以把这些代码运行起来,修改其中的贷款总额、年利率等变量,分析一下自己的实际情况就知道如何选择了。

暂时就分析到这把,有问题可以给我留言。

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